fbpx

Bratislava – mesto zviazané starým územným plánom

Územný plán je dokument, ktorý sa spomína asi v každej diskusii týkajúcej sa výstavby. Odvolávajú a naň stavebníci, občania, ale aj mesto. Pre rozvoj mesta je to azda najdôležitejší dokument.

Zdieľajte

Share on facebook
Share on linkedin
Share on twitter
Share on email

Územný plán je dokument, ktorý sa spomína asi v každej diskusii týkajúcej sa výstavby. Odvolávajú sa naň stavebníci, občania, ale aj mesto. Pre rozvoj mesta je to azda najdôležitejší dokument. Jeho kvalita a aktuálnosť je zásadná aj pre ďalší rozvoj hlavného mesta SR Bratislavy a jej obyvateľov.

Žijeme v rýchlej dobe a rýchlosť zmien sa nevyhýba ani mestám. Čelíme výzvam vyplývajúcim zo zmeny klímy, v oblasti mobility, ale aj meniacim sa požiadavkám občanov, ako aj mesta samotného. Územný plán je akútne potrebné aktualizovať podľa doterajšieho vývoja mesta a podľa meniacich sa potrieb. Bez udržiavania územného plánu v aktualizovanom stave sa skôr či neskôr dostaneme do veľkých problémov.

Aké možnosti má mesto na udržiavanie aktuálneho územného plánu?

Prvou je udržiavať platný územný plán priebežnými aktualizáciami prostredníctvom zmien a doplnkov. Druhou je príprava úplne nového územného plánu. Potrebu nového územného plánu komunikuje mesto Bratislava už tretie volebné obdobie, žiaľ, stále je veľmi náročná a odhaduje sa na 10 rokov.

Táto doba výrazne presahuje volebné obdobie a aj preto sa pozornosť mesta Bratislava sústreďuje na priebežné aktualizácie. Aktuálny územný plán v Bratislave bol v príprave od roku 1996 a prijatý v roku 2007. Od jeho prijatia bol 4-krát aktualizovaný, posledné lokalitné zmeny väčšieho rozsahu (Zmeny a doplnky 02) boli prijaté v roku 2011.

Aby bolo možné tieto aktualizácie vykonávať zmysluplne je potrebné mať o území a územnom pláne čo najlepší prehľad. Aj stavebný zákon explicitne uvádza: „Obec a samosprávny kraj sú povinné pravidelne, najmenej však raz za štyri roky, preskúmať schválený územný plán, či nie sú potrebné jeho zmeny alebo doplnky alebo či netreba obstarať nový územný plán.“

Žiaľ, zákon obciam neprikazuje takúto analýzu zverejniť. Bratislava výsledky preskúmania územného plánu nezverejňuje, preto má verejnosť len veľmi málo informácii o (ne)aktuálnosti územného plánu.

Za dva roky len malý posun

Z verejne dostupných a komunikovaných informácii je však zrejmé, že územný plán mesta Bratislava je dnes síce právne záväzný dokument, avšak zastaralý a neaktuálny. Samotné mesto vypracovalo plán aktualizácii územného plánu na súčasné volebné obdobie, z čoho je zrejmá potreba aspoň tých najnutnejších aktualizácii v šiestich balíčkoch zmien a doplnkov.

K dnešnému dňu sú tesne pred schválením len jedny zmeny a doplnky územného plánu (schvaľované majú byť na zasadnutí mestského zastupiteľstva dňa 24.9.2020) spustené v tomto volebnom období. Tieto Zmeny a doplnky 06 majú najmä technický charakter. Je potrebné dodať, že rozsiahle a dlho očakávané zmeny a doplnky 04 pripravované od roku 2013 boli zastupiteľstvom v minulosti odmietnuté ešte pred ich schvaľovaním. Potreba aktualizácie územného plánu narastá každým rokom a tempo aktualizácii je čoraz pomalšie. Tento agonický stav je nesprávne čo i len tolerovať.

Ľudí sa to týka viac, než si myslia

V tomto bode si mnohí obyvatelia mesta povedia, že ide o odbornú diskusiu a bežných občanov sa to netýka. Opak je však pravdou. Vysvetlime si to na konkrétnom príklade: v Bratislave bolo ešte do roku 2018 zvykom povoľovať apartmány ako občiansku vybavenosť. Takéto chápanie umožňovalo stavať apartmány aj v lokalitách, kde už územný plán v rámci niektorých funkcií neumožňoval výstavbu bytov, ale naopak umožňoval výstavbu občianskej vybavenosti. Bola to jedna z možností, ako sa vysporiadať s neaktualizovaným územným plánom bez jeho aktualizácie.

Súčasné vedenie mesta jasne deklarovalo, že tento postup už nie je možný – zmenil sa nepísaný výklad občianskej vybavenosti. Stalo sa tak s cieľom zaviesť väčší poriadok do povoľovania novej výstavby. Nový výklad dával zmysel spolu s úmyslom mesta priebežne aktualizovať územný plán a umožniť výstavbu apartmánov („prezlečených bytov“) v tých lokalitách, kde je to potrebné a vhodné.

Zatiaľ sa ale stalo A, no B ostalo iba na papieri. Obmedzenie výstavby apartmánov (ktoré okrem funkcie v územnom pláne spĺňajú rovnaké parametre ako byty) v praxi znamená, že na trh v Bratislave sa nedostalo niekoľko stoviek apartmánov ročne. Pri obmedzenej ponuke bytov sa aj týmito rozhodnutiami mesta podporuje rast cien nových bytov a obmedzenie dostupnosti bývania.

Prečo teda mesto neaktualizuje územný plán?  

Súčasné vedenie mesta malo úmysel realizovať zmeny územného plánu (územnoplánovacej dokumentácie – ÚPD) formou rýchlych zmien združených do jednotlivých „baličkov“ zmien a doplnkov. Hovorilo sa aj o možnosti paralelného spracovania jednotlivých, vzájomne sa neovplyvňujúcich zmien a doplnkov.

Úmysel bol dobrý, prax však narazila na slovenskú legislatívu a na jej výklad. Zatiaľ čo v Prahe je možné obstarávať paralelne stovky zmien a doplnkov, u nás tento úmysel zabrzdil výklad zákona vo forme metodického usmernenia Ministerstva dopravy a výstavby SR. Prvé metodické usmernenie vydalo MDV SR 19.5.2020.

Asi najdôležitejšou časťou bolo: „Obstarávateľ ÚPD v takomto prípade (súbežné obstarávanie viacerých zmien a doplnkov) môže však predložiť na prerokovanie podľa §22 ods.1 stavebného zákona len jedny zmeny a doplnky ÚPD a to najskôr až po schválení /neschválení predchádzajúcich zmien a doplnkov ÚPD. Obstarávateľ ÚPD nemôže predkladať na prerokovanie zmien a doplnkov ÚPD súbežne viacero zmien a doplnkov ÚPD“.

Toto usmernenie pre Bratislavu znamenalo výrazné zabrzdenie tempa aktualizácii územného plánu. Dalo by sa povedať, že takmer úplné zastavenie. Prakticky by to znamenalo, že zmenami a doplnkami by sa riešili len naozaj najextrémnejšie potreby zmien, nakoľko na iné by jednoducho neostal čas.

Ministerstvo sa radšej opravilo doplnilo

Našťastie, situáciu si uvedomilo aj ministerstvo a 17.8.2020 vydalo doplnenie metodického usmernenia. Na 90 % je totožné s predošlým. Rozhodujúca časť sa zmenila nasledovne: „Obstarávateľ ÚPD v takomto prípade má predložiť na prerokovanie podľa §22 ods.1 stavebného zákona jedny zmeny a doplnky ÚPD na základe schválenej ÚPD, a nie súbežne viacero zmien a doplnkov ÚPD.

Ďalej sa ale v texte, rovnako ako v predošlom usmernení, uvádza: „Okresný úrad v sídle kraja alebo MDV SR nemôže vydať svoje kladné stanovisko k posúdeniu návrhov zmien a doplnkov ÚPD podľa §25 ods.2 stavebného zákona, ak zmeny a doplnky ÚPD neboli prerokované podľa §22 stavebného zákona na základe schválenej ÚPD v znení zmien a doplnkov a neboli tiež takto predložené na posúdenie podľa §25 ods. 2 stavebného zákona.“ Nasleduje ale doplnenie: „To neplatí, ak zmenami a doplnkami ÚPD je oprava chýb v ÚPD (spôsobené zrejmou chybou) alebo zmeny a doplnky ÚPD, ktoré pre posúdenie podľa §25 stavebného zákona nemajú interaktívny a kauzálny vplyv na schválenú ÚPD.

Usmernenia mali vniesť svetlo do problematiky, či môže mesto obstarávať paralelne také zmeny a doplnky ÚPD, ktoré sa týkajú rôznych lokalít bez významného vzájomného vplyvu. Žiaľ, ak by som si dovolil parafrázovať usmernenie, potom posúdenie podľa §25 je za určitých podmienok možné aj pri paralelne posudzovaných zmenách a doplnkov, ale obstarávateľ má stále predkladať na posúdenie len jedny zmeny a doplnky.  Pre jednoznačný postup, a istotu mesta, že postupuje správne, by bolo vhodnejšie, ak by usmernenie explicitne uvádzalo, že obstarávateľ môže predkladať na posúdenie viacero zmien a doplnkov ak sa vzájomne významne neovplyvňujú.

Hlava XXII v praxi

Ak chceme umožniť Bratislave rýchlejšiu aktualizáciu ÚPD, paralelné spracovanie a predkladanie zmien a doplnkov je nevyhnutné. Ak je takýto postup možný v Prahe, potom pri troche vôle musí byť možné dosiahnuť takýto stav aj v hlavnom meste Slovenska. Ak je problém nejednoznačná legislatíva, je potrebné ju urýchlene novelizovať.

V opačnom prípade sa len budeme prizerať rastúcemu nedostatku bytov v hlavnom meste, rastu cien bytov, ale aj presunu novej výstavby do okolitých obcí, čoho neželaným dôsledkom bude pokračujúce eskalovanie problémov s dopravou a zápchami.

Nemyslíte, že je potrebné zverejniť analýzu aktuálnosti územného plánu, aby odborníci, ale aj širšia verejnosť, mohli začať vecne diskutovať o takých aktualizáciách, ktoré by mali šancu dobehnúť už takmer desaťročný dlh v tejto oblasti? My v Inštitúte urbánneho rozvoja si rozhodne myslíme, že áno.

Odoberajte náš newsletter

Pridajte sa k ľuďom informovaným o rozvoji miest

Čítajte ďalej

Novinky

Nájomné bývanie môže výrazne predražovať ceny bytov

Ceny nových bytov aj napriek súčasnej koronakríze vytrvalo rastú. Len v Bratislave chýba odhadom 40-tisíc bytov a vedenie mesta hovorí aj o chýbajúcich 4-tisíckach nájomných bytov (ideálne s regulovaným nájmom). Pri súčasnom tempe výstavby, ako aj tempe povoľovania novej výstavby v Bratislave, keď ročne pribudne približne 2500 nových bytov, je dobehnutie tohto dlhu v nedohľadne.