V predvolebnej kampani bola veľmi diskutovanou témou aj myšlienka postaviť na Slovensku 25 000 nájomných bytov ročne. Z toho 7 500, teda 30 % v Bratislave. Teraz je táto téma zatlačená do úzadia krízovou situáciou súvisiacou s ochorením COVID-19, avšak nemôže byť zabudnutá. Aj keď je zrejmé, že súčasné opatrenia obmedzujúce celú spoločnosť potrvajú mesiace, je nevyhnutné riešiť aj to, čo príde potom. Postaviť byt totiž netrvá mesiac, a čo si mnohí neuvedomujú, príprava stavieb a ich povoľovanie trvá v Bratislave roky.
Každá slovenská stavba musí prejsť územným a stavebným konaním. Väčšie stavby musia posúdiť aj vplyvy na životné prostredie (tzv. EIA). A práve „záväzné stanovisko obce“ je na začiatku celého procesu jedným z kľúčových stanovísk nevyhnutných pre začiatok územného konania. V Bratislave je to „záväzné stanovisko hlavného mesta SR Bratislava“, vydávané podľa § 140a ods. 2 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon).
V tomto stanovisku mesto vyjadruje súhlas, alebo nesúhlas, predloženého projektu s platným územným plánom mesta, resp. s územným plánom zóny. Stavebný úrad vyžaduje pre začatie územného konania k stavbe niekedy aj 100 stanovísk, avšak získať záväzné stanovisko hlavného mesta trvá najdlhšie. Jednoducho povedané, bez tohto (súhlasného) stanoviska sa v Bratislave nezačne povoľovanie žiadnej stavby.
Čo ukazuje prax
V Inštitúte urbánneho rozvoja sme sa podrobnejšie pozreli na záväzné stanoviská vydané hlavným mestom v minulom roku.
V roku 2019 vydal magistrát hlavného mesta celkom 319 záväzných stanovísk. Jedno z nich sa týkalo opravy formálneho údaju v texte stanoviska, ďalej budeme preto hovoriť o 318 stanoviskách.
Z tohto počtu sa len 113 stanovísk týkalo výstavby nových bytov či apartmánov. Ostatné rozhodnutia súvisia s infraštruktúrou, rekonštrukciami a podobne. Väčšina stanovísk posudzovala rodinné domy a len 27 bolo určených projektom s 10 a viac bytmi. Z uvedených 27 stanovísk bolo 10 nesúhlasných.
Graf 1: Prehľad počtu všetkých vydaných záväzných stanovísk (ZS) rozdelených podľa mestských častí.Dôležitá informácia ale je, koľko bytových jednotiek, resp. apartmánov bolo povolených alebo nepovolených. Tieto údaje nám vytvárajú určitú „štartovaciu čiaru“ pri povoľovaní nových bytov. Nie všetky projekty ale skončia úspešne. V praxi sa stáva, že niektoré projekty, ku ktorým bolo vydané kladné záväzné stanovisko, neprejdú celým povoľovacím procesom, či budú pozastavené z iného dôvodu.
V roku 2019 prostredníctvom záväzných stanovísk Bratislava súhlasila so vznikom 3051 bytových (v tabuľke označené ako B) jednotiek a 221 apartmánov (v tabuľke označené ako A). Nesúhlasné stanoviská boli vydané pre 350 bytových jednotiek a 441 apartmánov.
Graf 2: Prehľad počtu súhlasných a nesúhlasných záväzných stanovísk podľa mestských častí a typu nehnuteľností.Dôležitá je aj doba
Okrem samotných počtov k vydaniu stanoviska, zatiaľ len ‚potenciálnych‘ bytov, je dôležitá aj doba, koľko trvá vydanie záväzného stanoviska. Pre stanoviská, ktoré sa vyjadrovali k bytom a apartmánom bola priemerná doba od podania žiadosti po zverejnenie stanoviska 275 dní. Medián predstavoval 227 dní, teda viac ako sedem mesiacov a to je naozaj dlhé čakanie iba na prvý krok celého stavebného procesu.
Je potrebné si uvedomiť, že stále hovoríme len o jednom z desiatok stanovísk a po jeho vydaní čaká projekty zvyšná časť povoľovacieho procesu. Aj táto dlhá doba vybavovania potrebných stanovísk má vplyv na vysoké ceny bytov v Bratislave.
Na niektoré vyjadrenia si museli stavebníci počkať aj až neuveriteľne dlho. Na vyjadrenie k stavbe jedného rekreačného domu žiadateľ čakal takmer 1250 dní. Stanovisko bolo nakoniec nesúhlasné z dôvodu nesúladu s územným plánom. Ďalšou zaujímavosťou je stanovisko k vybudovaniu optickej prípojky budovy, ktorá mala dĺžku len 15,5 metra, napriek tomu vydanie záväzného stanoviska trvalo nekonečných 416 dní.
S takouto dĺžkou konania nemôžu byť spokojní ani žiadatelia o stanoviská a ani magistrát hlavného mesta. Pozitívom je, že vedenie mesta na základe interných analýz navrhlo v procese spracovania a vydávania záväzných stanovísk mnohé zlepšenia.
Zmeny k rýchlejšiemu procesu
Od februára tohoto roku je pre verejnosť viditeľnou zmenou spustenie možnosti elektronického podávania a spracovania žiadostí o záväzné stanoviská. Novo nastavené procesy majú potenciál vydať stanovisko do 60 dní od jeho podania. Výrazným pozitívom elektronizácie je aj skutočnosť, že magistrát dokáže priebežne prijímať a spracovávať žiadosti aj v aktuálnom krízovom období.
Ak sa vrátime na začiatok, nová vláda stojí pred náročnými úlohami. Výstavba výrazne väčšieho počtu bytov, či už sociálnych, nájomných s regulovaným nájmom, s komerčným nájmom, alebo na predaj, si vyžaduje zásadné zmeny v celom reťazci plánovacích a povoľovacích procesov.
Tak, ako na celú spoločnosť, aj na stavebníctvo doľahla kríza spojená s ochorením COVID-19. Okrem riešenia neľahkých úloh spomenutých vyššie, sa už dnes musíme pripravovať aj na reštart ekonomiky. Situácia si bude vyžadovať rýchle rozhodnutia, zmeny projektov, ako aj úplne nové projekty. To, či bude tento reštart efektívny, bude závisieť aj od prístupu kompetentných v celom reťazci povoľovacích konaní.