Radi by sme začali náš prvý tohtoročný blog pozitívne, no nemôžeme. Rok 2020 bol zlý, ale môže byť ešte horšie. Napriek koronakríze a niektorým pôvodným odhadom boli nové byty jednou z komodít, ktorých cena rástla aj v tomto období.
V Bratislave sa pod rast podpísalo viacero faktorov, medzi tie najhlavnejšie tradične patrí kombinácia nízkej ponuky bytov a vysoký záujem o kúpu. Nakoľko v počte bytov na 1000 obyvateľov výrazne zaostávame za ostanými hlavnými mestami EÚ, nemožno očakávať zmenu tohto trendu. V Inštitúte urbánneho rozvoja (IUR) dlhodobo sledujeme situáciu pri povoľovaní novej výstavby a dáta ukazujú, že situácia bude ešte výrazne horšia.
Prečo bude horšie?
Aby mohol kupujúci prekročiť prah vlastného nového bytu, developer musí okrem samotnej výstavby úspešne zvládnuť aj komplikovaný a dlhý povoľovací proces. Jedným z prvých krokov nevyhnutných pre územné konanie je získanie záväzného stanoviska hlavného mesta SR Bratislava.
Pre potreby územného konania vydáva Bratislava ako dotknutý orgán podľa § 140a ods. 2 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov záväzné stanovisko podľa § 140a ods. 3 a ods. 4 § 140b citovaného zákona. Jednotlivé stanoviská sú zverejňované na stránke hlavného mesta.
Každé stanovisko obsahuje, okrem iného, aj informácie o počte bytových jednotiek v jednotlivých projektoch. Ak sčítame počty bytových jednotiek v kladných záväzných stanoviskách, zistíme, koľko potenciálnych nových bytov v danom roku „prešlo štartom a zvládlo prvú časovku“.
Alarmujúca situácia
Nie všetky byty ale „dobehnú“ až do cieľa, teda do úspešnej realizácie. Dôvodom je, že niektoré projekty nezvládnu kompletný povoľovací proces. V roku 2020 ale vznikla alarmujúca situácia, keď súhlasné záväzné stanovisko získalo v Bratislave len 1957 bytových jednotiek[1]. V roku 2019 záväzné stanoviská vytvorili priestor pre vznik cca 3050 bytov. Viac ako tretinový pokles hodnotíme ako veľmi výrazný so závažným vplyvom na budúcnosť výstavby bytov v Bratislave.
Pre lepšiu predstavu, v roku 2019 bolo v Bratislave skolaudovaných 3340 bytov. Trend, ktorý ukazujú záväzné stanoviská je naozaj hodný upozorňovania a tlaku na zmenu. V posledných rokoch sa povoľuje menej bytov, než sa kolauduje.
Tlak na ďalší rast cien
Pokiaľ sa situácia výrazne nezmení, o niekoľko rokov nás v Bratislave čaká naozaj citeľný pokles počtu dokončených bytov oproti predošlému obdobiu. Pre občanov to znamená obmedzenú ponuku a tým aj tlak na ďalší rast cien. Priepasť medzi cenami nehnuteľností a platmi sa tak bude zväčšovať a dostupnosť bývania sa zníži aj pre vyššie príjmové skupiny obyvateľov.
S ohľadom na skutočnosť, že povoľovanie nových stavieb trvá roky a ich výstavba potrebuje tiež svoj čas, sa tento problém bude riešiť len veľmi ťažko. Ak sa chceme vyhnúť veľmi nepríjemnej nedostupnosti bývania v Bratislave, je najvyšší čas začať konať.
Potrebujeme urýchlenú aktualizáciu reálne neaktuálneho územného plánu hlavného mesta, zrýchlenie povoľovacích procesov, ale aj vyriešenie iných problémov, ktoré komplikujú a predražujú novú výstavbu (o tých najväčších sme písali v našich predošlých blogoch). Na zvrátenie tohto stavu je však potrebná zmena vnímania novej výstavby voličmi i komunálnymi politikmi. Ostáva nám len dúfať, že voliči precitnú a budú si voliť politikov, ktorí sa nebudú báť podporiť kvalitnú novú výstavbu tak, aby si aj deti bežných priemerných Bratislavčanov mohli dovoliť bývať vo svojom rodnom meste.
[1] Podľa údajov zo záväzných stanovísk zverejnených hlavným mestom SR Bratislava k 26. 1. 2021.