Návrhy nového zákona o územnom plánovaní a zákona o výstavbe vzbudzujú veľkú diskusiu medzi predkladateľmi, mimovládnymi organizáciami, ale aj zástupcami samospráv. Určite sa nenájde jediný človek, ktorý by bol so zákonom na 100 % spokojný. Aj keď to znie ako paradox, je to tak dobre.
Ak by bola niektorá zo strán úplne spokojná, ukazovalo by to na riešenie v prospech tejto strany. Kvalitná legislatíva má zabezpečiť ochranu všetkých zákonných práv, ktorých sa územné plánovanie a výstavba dotýka. Nájdime odpovede na otázky, aké sú najväčšie medializované problémy novej stavebnej legislatívy a ako je to v skutočnosti.
Hrozí mestám strata možnosti regulovať výstavbu na svojom území?
V aktuálne platnom zákone z roku 1976(!) bola obciam zverená úloha územne plánovať a štát vykonával funkciu stavebných úradov – teda povoľovanie výstavby. Nakoľko len na minimálnej časti územia boli spracované územné plány, zákon zaviedol pre stavby samostatné územné konanie a samostatne stavebné konanie.
Väčšina obcí a miest nemá ani po 46 rokoch kvalitné územné plány. Mnoho z existujúcich územných plánov totiž nie je pravidelne aktualizovaných v zmysle zákona, ani nie sú k dispozícii analýzy potrieb zmien tak, ako to minimálne raz za štyri roky ukladá zákon.
Namiesto kvalitného plánovania sa stalo zvykom individuálne rozhodovať o umiestnení stavby v územnom konaní. Od roku 2002 vykonávali obce aj činnosť stavebných úradov ako prenesený výkon štátnej správy.
Dnes platí, že obec, ktorá je súčasne stavebným úradom, nevydáva záväzné stanoviská k investičnej výstavbe pre účely správnych konaní podľa stavebného zákona. V Bratislave a v Košiciach existuje dvojúrovňová samospráva. Preto v Bratislave, kde sú stavebnými úradmi mestské časti, vydáva záväzné stanovisko mesto. V Košiciach je situácia opačná. Ak je obec stavebným úradom, záväzné stanovisko sama sebe nevydáva.
Nové zákony kladú väčší dôraz na územné plánovanie. Práve tu si mestá a obce určujú jasné pravidlá, čo môže a čo nemôže byť na ich území postavené. Naopak, každá obec získa v novej legislatíve právo posúdiť súlad navrhovanej výstavby s územným plánom prostredníctvom záväzného stanoviska.
Ak zo záväzného stanoviska obce alebo samosprávneho kraja vyplýva, že stavebný zámer nie je v súlade s príslušnou územnoplánovacou dokumentáciou, stavebník môže požiadať úrad o preskúmanie podľa zákona o výstavbe. V prípade, že obec s výsledkom preskúmania úradu nebude súhlasiť a podá voči záväznému stanovisku správnu žalobu, stavebný úrad nekoná až do právoplatného rozhodnutia súdu.
Táto možnosť kontroly záväzného stanoviska sa nepáči viacerým predstaviteľom samospráv a argumentujú, že by rozhodnutie starostu mohol „prebiť“ nevolený štátny úradník.
Nechávame na individuálne posúdenie, či je možnosť takéhoto preskúmania rozhodnutia starostu neprimeraným zásahom do ich kompetencií. Aj keď je nový zákon odlišný, nedá sa povedať, že by obce stratili možnosť regulovať výstavbu na svojom území.
Môže developerom platený projektant odignorovať pripomienky susedov?
Projektant bude mať podľa nového zákona viac právomocí ako doteraz. Pripomienky účastníkov konania s nimi musí projektant prerokovať a „je povinný vypracovať správu o prerokovaní návrhu stavebného zámeru, v ktorej uvedie vysporiadanie sa s pripomienkami uplatnenými k návrhu stavebného zámeru“, píše sa v návrhu zákona o výstavbe.
Následne stavebný úrad začne konanie o stavebnom zámere. V tomto konaní sú opäť upovedomení účastníci konania. V prípade, ak po prerokovaní pripomienok ostali rozpory, zákon ustanovuje stavebnému úradu jasný postup na ich vyriešenie. Bude to teda stavebný úrad, tak, ako dnes, ktorý rozhodne.
Nie je teda pravda, že projektant môže svojvoľne vyhodnotiť pripomienky a sám o nich rozhodnúť. Nový postup si môžeme predstaviť zjednodušene tak, že projektant projekt predrokuje ešte pred jeho podaním na stavebný úrad.
Je pravda, že po novom sa o konaní nemusia dozvedieť susedia, lebo upozornenie nedostanú klasickou poštou, ale len e-mailom?
Táto obava je neopodstatnená, aj keď zákon počíta s digitalizáciou konaní. Návrhy zákonov pri doručovaní odkazujú na zákon o e-Governmente. Ten presne upravuje aj situácie, kedy občan nemá elektronickú schránku. Pre toho, kto nemá aktivovanú elektronickú schránku bude zabezpečené doručenie v listinnej podobe prostredníctvom poštového podniku spôsobom, podľa osobitného predpisu upravujúceho konanie v danej veci. Nikto sa teda nemusí báť, že by sa o konaní nedozvedel.
Vraj sa zužuje okruh účastníkov konania a k stavbe sa už nemôžu vyjadriť susedia…
V navrhovanom zákone o výstavbe sú definície obsahovo takmer identické so súčasným stavom. Účastníkom konaní je v zmysle návrhu zákona (okrem iných):
a) vlastník susedného pozemku, a ten, kto má k susednému pozemku právo vyplývajúce z vecného bremena,
d) vlastník susednej stavby a ten, kto má k susednej stavbe právo vyplývajúce z vecného bremena.
Dôležitá je definícia susedného pozemku. „Susedný pozemok je pozemok so spoločnou hranicou s pozemkom, na ktorom sa navrhuje uskutočňovať stavebné práce. Susedným pozemkom je aj pozemok, ktorý nemá spoločnú hranicu s pozemkom, na ktorom sa navrhuje uskutočňovať stavebné práce a pripravovaná stavba alebo zmena stavby alebo jej predpokladaná prevádzka môže mať dlhotrvajúci priamy negatívny vplyv na užívanie pozemku alebo stavby na ňom, najmä obťažovaním nadmerným hlukom, vibráciami, prachom alebo zápachom, nadmerným tienením, alebo zasahovaním požiarne nebezpečným priestorom. Ak ide líniovú stavbu, ktorá je inžinierskou stavbu, je susedným pozemkom iba pozemok so spoločnou hranicou s pozemkom, na ktorom sa navrhujú uskutočňovať stavebné práce.“
Obyvateľ obce nemusí byť priamym susedom, ale postačuje, ak môžu byť jeho stavba, alebo pozemok, povoľovanou stavbou ovplyvnené v zmysle zákona. Aj keď v novom zákone je text mierne odlišný, význam je rovnaký ako v dnes platnom stavebnom zákone.
Určité obmedzenie účastníkov je pri inžinierskych a líniových stavbách. Ak sa ale jedná o stavby, ktoré sú predmetom posudzovania vplyvov na životné prostredie, v konaní o stavebnom zámere rozhoduje a rozhodnutie o stavebnom zámere vydáva príslušný orgán posudzovania vplyvov na životné prostredie.
Pri posudzovaní vplyvov na životné prostredie určuje účastníkov konania zákon o posudzovaní vplyvov a teda aj v takýchto prípadoch nebudú relevantní účastníci konania opomenutí.
Zákon uprednostňuje developerov, lebo počíta s možnosťou, že developer môže na svojom pozemku navrhovať zmenu územného plánu.
Áno, táto možnosť v novom zákone je. Je ale aj v tom aktuálnom, kde zákon hovorí, že orgány územného plánovania obstarávajú územnoplánovaciu dokumentáciu aj z podnetu fyzických alebo právnických osôb. Orgán územného plánovania (napr. obec) môže požadovať čiastočnú alebo úplnú úhradu nákladov za obstaranie územnoplánovacej dokumentácie od fyzických osôb alebo právnických osôb, ktorých výhradná potreba vyvolala obstaranie územnoplánovacej dokumentácie.
Nový zákon hovorí:
„Obstarávanie územnoplánovacej dokumentácie je činnosť orgánu územného plánovania, ktorú vykonáva prostredníctvom odborne spôsobilej osoby, na zabezpečenie územnoplánovacích podkladov, územnoplánovacej dokumentácie vrátane jej zmien najmenej raz za štyri roky na zabezpečenie správy o stave územnoplánovacej dokumentácie, z vlastného podnetu alebo z podnetu fyzickej osoby alebo právnickej osoby. Obec vydáva súhlas a poskytuje súčinnosť fyzickej osobe a právnickej osobe, ktorá má záujem v území a má vlastnícke právo alebo iné právo k pozemkom na území alebo môže mať iné právo k pozemkom na území za predpokladu splnenia podmienok podľa osobitných predpisov,5) pri obstarávaní a spracovaní územnoplánovacích podkladov a návrhu zmien a doplnkov územného plánu obce alebo návrhu územného plánu zóny vrátane jeho zmien a doplnkov, na ktorých obstaranie obec udelila súhlas.“
Inak povedané, po novom bude môcť developer pripraviť návrh zmien a doplnkov územného plánu za predpokladu, že s tým bude obec súhlasiť. Samozrejme, aj takto pripravený návrh musí schváliť zastupiteľstvo. Zákon teda neprináša žiadne obmedzenie právomocí obce, ani ohrozenie jej kompetencií pri rozhodovaní o územnom pláne.
Vravia, že zákon je písaný ako pre developerov, je v ich prospech?
V prvom rade dnes platný stavebný zákon sa rozdelil na dva zákony. V prvom Zákone o územnom plánovaní má developer rovnaké postavenie ako hociktorá fyzická alebo právnická osoba. Tento zákon je, ako názov hovorí, práve o dlhodobo zanedbávanom územnom plánovaní.
Pre občanov je tu najdôležitejšia úroveň obce, kde je územné plánovanie ich originálnou kompetenciou. Fyzická či právnická osoba môže (oproti súčasnému zákonu) za súhlasu obce a v súčinnosti s obcou pripraviť návrh zmien územného plánu. Ten však musia schváliť poslanci, takže neexistuje priestor pre obchádzanie obce a developer si nemôže presadiť samostatne nič, s čím obec nesúhlasí.
Druhým je zákon o výstavbe, ktorý, zjednodušene, rieši najmä procesy spojené s povoľovaním stavieb. Je jedno či stavia občan garáž na dvore, svoj rodinný dom, alebo či stavia developer bytovku alebo kancelársky komplex. Každý si je pred zákonom rovný.
Samozrejme, väčší dôraz a zvýšenú kontrolu kladie zákon na povoľovanie väčších stavieb. Dobrý stavebný zákon má byť napísaný tak, aby každý stavebník jasne vedel ako postupovať a aké podmienky musí splniť, aby jeho stavba mohla získať potrebné povolenie. Zároveň musí vytvárať priestor, aby každý sused jasne vedel ako sa ku stavbe môže vyjadriť a s kým budú jeho pripomienky prerokované.
Rovnako, ako sa vyvíja naša spoločnosť, si uvedomujú svoju zodpovednosť aj štandardní developeri. Preto väčšina z nich súhlasí s návrhom zákona, ktorý jasne definuje procesy, ako aj účastníkov konania. Nie je to ale súhlas bez pripomienok, ani bez obáv.
Zákon sa ešte bude upravovať v NRSR a aplikácia nového zákona určite prinesie aj svoje „detské choroby“. Každý sa bude musieť naučiť, ako to bude po novom. Napríklad developer si už nebude môcť dovoliť postaviť stavbu inak, ako bola povolená. Dodatočné povolenie nebude možné, len jej odstránenie.
Digitalizácia konaní umožní ľahkú kontrolu stavebným úradom a úplne vylúči rôzne špekulácie, o ktoré sa mohli neseriózni developeri pokúšať.
V poslednej dobe zažívame výrazný rast cien bytov, najmä vo veľkých mestách. Dôležité dokumenty na úrovni štátu, ale napríklad aj Bratislavy, jednoznačne hovoria o nízkom počte bytov. Z bytov sa stal nedostatkový tovar a jeho cena prirodzene rastie. Tento deficit sa ale nedá vyriešiť inak, ako výstavbou. Každej výstavbe však predchádza povoľovací proces. Práve preto je potrebný nový zákon, ktorý bude rešpektovať práva naozaj všetkých. Tak práva štátu, obcí, občanov, ako aj práva majiteľov pozemkov a stavebníkov.
Progresívne riešenie
Po dlhých rokoch čakania a viacerých pokusoch o prípravu nového stavebného zákona budú nové návrhy prerokovávané v NRSR. Aj keď nového zákona sa z rôznych dôvodov obávajú mnohí (aj developeri), dáva nám reálnu šancu prijať progresívne riešenie, ktoré sa môže v budúcnosti dolaďovať podľa skúseností z praxe. Svojim potenciálom návrhy násobne prekonávajú aj alternatívne možnosti, ako sú rôzne novely dnes platného zákona. Tie by mohli dať možnosť urobiť čiastkové zlepšenia, ale nemohli by prekročiť archaické limity nastavené už v roku 1976.