Cookie Consent by Free Privacy Policy website

Bratislava má zadefinované rozvojové plochy tak, že tým sama rozvoj brzdí

Zdieľajte

Share on facebook
Share on linkedin
Share on twitter
Share on email

Ako dlhodobo upozorňujeme, len v Bratislave chýba približne 40-tisíc bytov.  A to môže byť konzervatívny odhad. Veď podľa bývalej viceprimátorky Bratislavy, by hlavné mesto potrebovalo až stotisíc nájomných bytov. V roku 2020 vznikla alarmujúca situácia, keď súhlasné záväzné stanovisko získalo v hlavnom meste iba 1 957 bytových jednotiek. To je o tisícku menej, než sa v danom roku kolaudovalo. Pri tomto tempe by tak vyplnenie deficitu bytov trvalo vyše dvadsať rokov. Navyše samotné mesto očakáva, že počet jeho obyvateľov sa bude rozrastať a tak aj tento odhad môže byť nakoniec až príliš optimistický.

Problémom je, že na rýchlejšiu mieru výstavby, nevytvára dostatočné podmienky ani aktuálny územný plán. Ten v rozvojových územiach niektorých mestských častí nepočíta prakticky so žiadnou viacpodlažnou rezidenčnou výstavbou. Naopak, dnes už do značnej miery saturovaná funkcia občianskej vybavenosti celomestského a nadmestského charakteru je v územnom pláne zastúpená nadmerne, pričom jej prebytok sa dá počítať v stovkách hektárov. Ešte na decembrovom zasadnutí mestského zastupiteľstva to potvrdil aj primátor Bratislavy Matúš Vallo, keď vyhlásil: „Byty v Bratislave treba, a najmä po otvorení posledného mega obchodného domu je saturácia obchodných priestorov tak veľká, že developeri ich proste nevedia stavať, nevedia užívať.“

Ani stovka hektárov

Na celom území mesta je pre viacpodlažnú bytovú zástavbu v rozvojových územiach určených necelých sto hektárov plôch. Málopodlažná bytová výstavba môže počítať až s  takmer 1 150 hektármi, čo je vyše desaťnásobok. „Tento typ budov je pritom vhodný predovšetkým na predmestia, či pre vzdialenejšie bratislavské štvrte. Územný plán Bratislavy ju však presadzuje aj priamo v centre či v takzvanom vnútornom meste,“ upozorňuje výkonný riaditeľ Inštitútu urbánneho rozvoja Juraj Suchánek.

Výrazne predimenzovaná je v Bratislave aj občianska vybavenosť celomestského a nadmestského významu (kód 201). Pod ňou si môžeme predstaviť najmä veľké nákupné centrá alebo kancelárske komplexy. Celkovo, v Bratislave ako takej je pod kód 201 začlenených takmer 1 200 hektárov v rozvojových územiach.

Office priestory pritom pribrzdila pandémia koronavírusu a pri nákupných centrách sa čoraz častejšie spomína, že trh v Bratislave je nimi do značnej miery saturovaný. Napríklad, podľa vlaňajších údajov CBRE Research Bratislavský región disponuje najväčším počtom nákupných centier a retailových parkov. S rozlohou takmer 700 tisíc štvorcových metrov tvoria až 29 % z celoslovenskej plochy obchodných centier. Ide pritom o dáta publikované pred otvorením centra Nivy, ďalšie plochy prinesie aj rozšírenie Eurovea.

Vo viacerých štvrtiach nula

Hoci teda Bratislava trpí akútnym nedostatkom bytov, územný plán vo svojich rozvojových územiach s masívnejšou výstavbou nepočíta. Napríklad, v Novom Meste je v rozvojových územiach pre viacpodlažnú rezidenčnú výstavbu určených nula hektárov pozemkov, podobne ako v Starom Meste. V Karlovej Vsi je to necelých 1,4 hektára, v Ružinove 16,76 a v Petržalke 60,56 hektára. Najparadoxnejšia situácia je teda zo štvrtí vnútorného mesta pri rozvojových územiach v Novom Meste, kde územný plán počíta s takmer 133 hektármi nízkopodlažnej výstavby. Ďalších takmer 60 hektárov je vyčlenených pre občiansku vybavenosť celomestského a nadmestského významu (kancelárske komplexy a nákupné centrá). No na lokálnu vybavenosť sa ušiel necelý hektár.

S nulovým podielom viacpodlažnej obytnej výstavby v rámci rozvojových plôch sa dá stretnúť napríklad aj vo Vrakuni, Vajnoroch, Devínskej Novej Vsi či Dúbravke. „Tu však ide o štvrte takzvaného vonkajšieho mesta, kde má nízkopodlažná zástavba väčšie opodstatnenie,“ vysvetľuje Juraj Suchánek.

Konzervácia súčasného stavu škodí

V rámci stabilizovaných území, v ktorých je však povoľovanie výrazne zložitejšie, je na tom z pohľadu územného plánu viacpodlažná rezidenčná výstavba lepšie. Napríklad, v už spomínanom Novom Meste je pre ňu vyčlenených takmer sto hektárov, v Ružinove cez dvesto a v Petržalke takmer 280 hektárov. Kým však rozvojové územia počítajú aj s novou výstavbou na doteraz nezastavaných plochách, či s projektami väčšieho rozsahu, v stabilizovanom území ide skôr o dostavby, prístavby či nadstavby existujúcich budov. Novostavby sú povolené ak nemenia charakter územia. „Bratislava sa tak dostala do paradoxnej situácie, kedy rozvojové územia ponúkajú na rozvoj bývania menší priestor, než tie stabilizované. Aj to potvrdzuje zastaranosť územného plánu a dlhodobé ignorovanie potreby aktualizovať územný plán samosprávou. Konzervuje sa tak súčasný stav, ktorý sa však prejavuje stále nižšou dostupnosťou bývania v hlavnom meste,“ upozorňuje Juraj Suchánek. V súčasnosti prebieha prerokovanie Zmien a doplnkov 08 ktoré vyplývajú „ z potreby zvýšenia podielu plôch funkčného využitia územia pre bývanie, a tak získania disponibilných plôch pre umiestnenie nájomného bývania na území mesta“, Tieto zmeny ale v praxi znamenajú len 2 978 potenciálnych nových bytov oproti aktuálnemu stavu územného plánu.

K úpravám územného plánu dochádza iba pomaly, pričom stále chýba odvaha na významnejšie preklasifikovanie už neaktuálnych funkčných kódov na tie, po ktorých je relevantný dopyt. Mesto sa vo vybraných lokalitách nielenže potrebuje zbaviť kódu 102, ktorý prikazuje iba málopodlažné rezidencie, ale aj kódu 201. Ak berieme do úvahy že pre jedného obyvateľa Bratislavy je potrebných 15m2  pozemku pre občiansku vybavenosť, v aktuálnom územnom pláne je o takmer 1 500 hektárov určených na výstavbu občianskej vybavenosti viac, než je potrebné. A to tento prepočet počíta s tým, že Bratislava potrebuje obslúžiť 870 000 obyvateľov, pričom oficiálne čísla sú výrazne nižšie. „Hlavné mesto preto potrebuje významne urýchliť zmeny územného plánu a nájsť odvahu na to, aby ten umožňoval skutočný rozvoj aj rezidenčnej výstavby. Príležitostí na to má mnoho, len sa treba nebáť aktuálne stavebné pozemky preklasifikovať na funkcie, po ktorých je dopyt. Rovnako netreba zabúdať ani na brownfieldy, kde už je dnes zrejmé, že obnovu priemyselnej výroby si nik nepraje. Aj tu je rozumnejšie budovať multifunkčne projekty ponúkajúce vhodný mix bývania a lokálnej občianskej vybavenosti, namiesto monofunkčných kancelárskych komplexov či nákupných centier. Nekonanie znamemá presun výstavby do satelitných obcí so všetkými súvisiacimi problémami,“ dodáva Juraj Suchánek.

Odoberajte náš newsletter

Pridajte sa k ľuďom informovaným o rozvoji miest

Čítajte ďalej

Eventy

Development summit 2022

Základné informácie Dátum: 16. jún 2022 Miesto: Radisson Blu Carlton Hotel Adresa: Hviezdoslavovo námestie 3, Bratislava, 811 02 Druhy: Konferencie a workshopy Témy konferencie: Reflexia na aktuálnu zmenu stavebného