Dostupnosť bývania v hlavnom meste SR je dlhodobým problémom. Pomôcť môže jedine nová výstavba bytov. Každému novému bytu však predchádza dlhý povoľovací proces. V jeho úvode vydáva Bratislava záväzné stanoviská, ktorými potvrdzuje súlad pripravovaných stavieb s územným plánom. Dnes ich vydanie trvá v priemere vyše pol roka, podľa novej legislatívy to bude môcť byť maximálne 90 dní.  Do apríla 2024 tak bude nutné proces vydávania záväzného staviska zrýchliť trojnásobne, potvrdzujú dáta ktoré sme spracovali v Inštitúte urbánneho rozvoja.

Každý bytový dom, ktorý v hlavnom meste vznikne, potrebuje na začiatku záväzné stanovisko mesta. V zmysle platného stavebného zákona v ňom mesto potvrdzuje súlad (alebo nesúlad) pripravovanej stavby s územným plánom. Až s takýmto stanoviskom môže byť začaté územné konanie. V minulosti bolo vydávanie týchto stanovísk značne netransparentným procesom. Ešte pred komunálnymi voľbami v roku 2018 to vnímal aj súčasný primátor Matúš Vallo, keď sa vyjadril k aplikácii ktorá mala sprehľadniť vydávanie stanovísk: „V prvom rade je potrebné určiť jasné pravidlá, konkrétne lehoty a nastaviť procesy. Bez toho bude nová aplikácia zbytočná, lebo bude žiadateľom len signalizovať, koľko mesiacov ich žiadosť mešká, rovnako ako doteraz“.

S týmto vyhlásením je potrebné len súhlasiť. Potreby boli identifikované, pozrieme sa, ako sa situácia za posledné štyri roky zmenila.

Jasné pravidlá – Mesto má formálne definované pravidlá ako má vyzerať žiadosť o záväzné stanovisko a jej prílohy, rovnako umožnilo aj podávanie žiadostí a príslušnej dokumentácie elektronicky.  Žiaľ, stále nie sú jasne definované a zverejnené pravidlá v oblasti požiadaviek mesta nad rámec územného plánu a v niektorých bodoch je nejasný aj územný plán a jeho interpretácia. Aktuálne sú stavebníci konfrontovaní s nejasnými požiadavkami magistrátu na rozlišovanie balkónov a lodžií. Inak povedané, stále existuje priestor na zlepšenie.

Konkrétne lehoty – V tejto oblasti sa žiaľ situácia za posledné štyri roky viditeľne neposunula. Mesto síce zapracovalo na zrýchlení vydávania záväzných stanovísk, to sa ale udialo len pri jednoduchých stavbách a infraštruktúre. Ani po celom volebnom období mesto nestanovilo žiadne lehoty . Reálne trvanie vydanie záväzných stanovísk sa veľmi neskrátilo a v roku 2022 sa naopak oproti roku 2021 výrazne predĺžilo.

Trvanie vydania záväzných stanovísk
všetky stavby s 10 a viac bytovými jednotkami pre roky 2019 až 2022.

Súhlasné záväzné stanovisko2019202020212022
Počet ZS15253116
Priemerné trvanie286231134187
Priemerné trvanie zverejnenia39532758
Priemerné trvanie reálneho vydania stanoviska315274151234
Počet bytových jednotiek2888190025191676

Priemerné trvanie – Trvanie od podania žiadosti do vydania stanoviska
Priemerné trvanie zverejnenia – Trvanie od vydania stanoviska po zverejnenie stanoviska
Priemerné trvanie reálneho vydania stanoviska – Dátum vydania nezodpovedá reálnemu podpisu stanoviska a jeho „expedíciu“ žiadateľovi. Odhadovaná doba „expedície“ je 10 dní pred zverejnením.
Priemerné lehoty sú pre ľahšiu prehľadnosť zaokrúhlené na celé dni.
(Dáta spracoval Inštitút urbánneho rozvoja zo všetkých záväzných stanovísk, ktoré zverejnilo hlavné mesto na svojej webstránke k 15.12.2022 )

V úvode volebného obdobia dobiehal magistrát množstvo nahromadených žiadostí z minulosti, čo sa odzrkadlilo na dlhších lehotách. Celkovo bol v prvých troch rokoch viditeľný trend zrýchlenia vydávania stanovísk. Žiaľ, v roku 2022 bol badateľný opäť výrazný nárast času, ktorý magistrát potreboval na vydanie záväzných stanovísk. Častou argumentáciu hl. mesta je, že stavebníci podávajú nekvalitné, resp. nekompletné podania a tie je nutné dopĺňať – čím sa trvanie prirodzene predlžuje. Mnohé z požadovaných doplnení ale nie sú spôsobené chybou predkladateľov žiadostí, ale nejasným výkladom územného plánu, ako aj vopred neznámymi požiadavkami mesta. Aj v prípade prerokovania projektov formou získania stanoviska k investičnému zámeru, mesto svoje požiadavky mení a z toho vyplývajú aj mnohé požiadavky na doplnenie žiadostí o záväzné stanovisko. Rovnako je z pohľadu štatistiky dôležitý fakt, že v prípade elektronického podania je doplnenie možné len opätovným podaním žiadosti, takže nie je viditeľná celá dĺžka procesu, len posledné podanie.

Aby sme vylúčili skreslenie spôsobné dopĺňaním podaných žiadostí, spracovali sme aj druhú tabuľku. Stavby s 10 a viac bytovými jednotkami – len nedopĺňané žiadosti pre roky 2019 až 2022

Súhlasné záväzné stanovisko2019202020212022
Počet ZS39167
Priemerné trvanie122115111180
Priemerné trvanie zverejnenia50372842
Priemerné trvanie reálneho vydania stanoviska162142129212
Počet bytových jednotiek1955141310801

Za štyri roky bolo z celkového počtu kladne posúdených žiadostí nedopĺňaných iba približne 40 percent. Aj keď v týchto prípadoch bola priemerná lehota ich vydania nižšia, naďalej ostáva vysoká. Opäť je zrejmý výrazný nárast v roku 2022.

Zákon dáva Bratislave 14 mesiacov na výrazné zrýchlenie  

Hlavné mesto SR k dnešnému dňu nemá stanovené lehoty na vydanie záväzných stanovísk. S týmto problémom sa ale za mesto vysporiadala nová stavebná legislatíva schválená v roku 2022 a účinná od 1.4.2024. Po tomto dátume bude pre stavby bytových domov zákonom stanovená lehota 60 dní (resp. 90 dní pre vyhradené stavby). Na stanoviská doručené po lehote sa nebude prihliadať a stavebný úrad bude mať za to, že mesto nemá pripomienky. Ak v roku 2020 trvalo mestu pri kompletne podaných žiadostiach reálne vydanie stanoviska približne 212 dní, nevyhnutné bude za 14 mesiacov tento proces zrýchliť asi trojnásobne. „Ostáva dúfať, že Bratislave sa podarí súvisiace procesy optimalizovať. Len tak bude hlavné mesto naďalej schopné relevantne sa vyjadrovať k jednotlivým projektom vznikajúcim na jeho území,“ uvádza Ing. Juraj Suchánek, výkonný riaditeľ Inštitútu urbánneho rozvoja a dodáva: „Inštitút urbánneho rozvoja je pripravený zintenzívniť spoluprácu s hlavným mestom SR pri nastavení  korektných a jasných procesov v súlade s novou legislatívou.“