fbpx

Môže stavebný zákon za drahé bývanie?

Cena bytov, drahé bývanie, stvebný zákon
V posledných rokoch cena bytov kontinuálne rastie, a je veľmi nepríjemné, že rastie rýchlejšie ako príjmy obyvateľov.

Zdieľajte

Share on facebook
Share on linkedin
Share on twitter
Share on email

Bývanie je jednou z nevyhnutných potrieb každého človeka. Môžeme diskutovať o tom, či je správne byt alebo dom kupovať, alebo či je rozumnou alternatívou žiť v prenájme. V posledných rokoch cena bytov kontinuálne rastie, a je veľmi nepríjemné, že rastie rýchlejšie ako príjmy obyvateľov.

Zvlášť výrazný je takýto stav vo veľkých mestách s dostatkom pracovných príležitostí, najmä v Bratislave. Zatiaľ čo pred niekoľkými rokmi bolo pre obyvateľov dostupným riešením zobrať si hypotéku a kúpiť byt, dnes je to možnosťou pre čoraz menšiu časť populácie. Už pred parlamentnými voľbami sa začala verejná diskusia o nájomnom bývaní, zvlášť o tom s regulovaným nájmom, resp. o intenzívnejšej podpore dostupného bývania.

Ak ale chceme pochopiť, prečo cena bytov rastie, je potrebné pozrieť sa na príčiny. Základný ekonomický princíp trhovej ekonomiky, kde je cena určená rovnovážnym stavom medzi ponukou a dopytom, platí aj pre bývanie. Tam, kde je vysoký dopyt a malá ponuka, cena prirodzene rastie.

Môžeme sa pokúsiť znížiť cenu rôznymi viac či menej vhodnými direktívnymi alebo podpornými opatreniami, ale pokiaľ ponuka bytov nebude zodpovedať dopytu, stále budeme mať rovnaký problém. Prirodzene, podnikatelia zameriavajúci za na výstavbu nových bytov – developeri – majú snahu na existujúci dopyt reagovať a stavať viac.

Do ceny ich produktu – bývania – sa premieta množstvo faktorov. Veľmi zjednodušene, treba kúpiť pozemok, pripraviť projekt stavby, získať všetky povolenia, zabezpečiť potrebných dodávateľov na všetky súčasti stavby, zohnať finančné zdroje a skoordinovať všetky súvisiace kroky až po úspešnú kolaudáciu. Nie je to jednoduchý proces a tak, prirodzene, musí byť upravený komplexnou legislatívou.

Ako vplýva stavebný zákon na ceny?

Základným zákonom, ktorý upravuje na Slovensku výstavbu, je zákon 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon). Samotný zákon má viac ako 43 rokov a je samozrejmé, že neostal vo svoj pôvodnej podobe. Bol dolaďovaný desiatkami noviel a prirodzene naň nadväzujú súvisiace vyhlášky. Ako ale vplýva kvalita zákona na konečnú cenu stavby?

Prvá časť zákona sa venuje územnému plánovaniu. O cieli územného plánovania hovorí aj prvý odsek prvého paragrafu zákona: „Územným plánovaním sa sústavne a komplexne rieši priestorové usporiadanie a funkčné využívanie územia, určujú sa jeho zásady, navrhuje sa vecná a časová koordinácia činností ovplyvňujúcich životné prostredie, ekologickú stabilitu, kultúrno-historické hodnoty územia, územný rozvoj a tvorbu krajiny v súlade s princípmi trvalo udržateľného rozvoja.“

Asi každý tuší, že súčasťou takéhoto procesu je množstvo aktérov s často protichodnými zámermi. Práve zákon by mal vytvoriť také prostredie a mechanizmy, aby bolo možné dospieť k výsledku v „zmysluplnom“ časovom horizonte.

ReprofotoReprofoto (uzemneplany.sk)

Územné plány treba aktualizovať

Pre toho, kto chce stavať, je dôležitý územný plán, ktorý mu hovorí, čo na svojom pozemku môže, resp. nemôže postaviť. Ak územný plán umožňuje bývanie len v obmedzenej miere a zároveň existuje v danej lokalite veľký dopyt po bývaní, prirodzene rastie aj cena pozemkov. To priamo vplýva na cenu nového bytu. Potreby miest a obcí sa postupom času vyvíjajú a ani najlepší územný plánovač nemá krištáľovú guľu, aby urobil taký územný plán mesta, ktorý bude na 100 % vyhovovať potrebám aj desať rokov po jeho schválení.

Zákon na to pamätá a hovorí o priebežnej aktualizácii územných plánov. Žiaľ, procesy aktualizácie sú nielen odborne náročné, ale aj veľmi dlhé. Nepružnosť týchto procesov je významným faktorom obmedzujúcim možnosti zmysluplnej výstavby. Priamo tak znižuje dosiahnuteľnú ponuku, nové byty sa stávajú nedostatkovým tovarom a to spôsobuje rast ich cien.

Zložitosť procesov spojených s umiestnením stavby na danom pozemku (územné konanie) je druhým momentom kedy legislatíva vplýva na cenu. Ak je pre územné konanie potrebných sto vyjadrení, stanovísk a záväzných stanovísk, je zrejmé, že tieto náklady sa premietnu do výslednej ceny. Ak sú navyše vyžadované aj stanoviská, ktoré môžeme považovať za menej relevantné – napr. stanovisko Leteckého úradu SR k výstavbe studne – je očividné, že systém zlyháva a takéto navýšenie nákladov je úplne zbytočné.

Stavebný zákon – stavebný poriadok

Druhá časť zákona upravuje stavebný poriadok. Stavby získavajú stavebné povolenie a po dokončení sú kolaudované. Získať stavebné povolenie nie je jednoduchý proces a jeho náročnosť rastie úmerne s veľkosťou stavby.

Množstvo protichodných záujmov by opäť malo byť vyvážené jasnou legislatívou, ktorá definuje procesy tak, aby bolo možné (pri splnení nevyhnutných požiadaviek) začať stavať vo vopred známom časovom horizonte. Celý proces komplikujú aj možnosti rôznych odvolaní, či už oprávnených, ale často aj čisto obštrukčných a špekulatívnych.

V konečnom dôsledku tak získanie stavebného povolenia môže trvať aj roky, čo opäť významnou mierou vplýva na konečnú cenu bytov. Ak je proces príliš dlhý, je potrebné robiť aj dodatočné zmeny projektu, napríklad z dôvodu zmeny dopytu po rôznych bytoch.

V tomto blogu som písal len o jedinom zákone, ktorý, aj s jeho aplikáciou, zásadne vplýva nielen na výstavbu samotnú, ale aj na cenu nového bývania. V záujme zabezpečenia dostupného bývania je preto na mieste uvažovať o zmene existujúceho zákona, alebo vypracovanie novej legislatívy, ktorou docielime opätovnú dostupnosť bytov. Potrebu nového stavebného zákona vníma aj vláda, ktorá v programovom vyhlásení deklarovala záujem prijať nový stavebný zákon ešte v tomto roku.

V IUR-e vieme a chceme pomôcť

V Inštitúte urbánneho rozvoja sa dlhodobo zaoberáme problematikou stavebnej legislatívy. V minulom volebnom období sme boli členmi pracovnej skupiny podieľajúcej sa na tvorbe nového zákona o územnom plánovaní, ako aj zákona o výstavbe. Aj v súčasnosti komunikujeme s Ministerstvom dopravy SR a sme pripravení aktívne sa zapojiť do prípravy zákonov aj v tomto období.

S postupom času vyvstávajú aj v tejto oblasti nové trendy, potreby a príležitosti. Jedným z nich je napríklad digitalizácia konaní. Táto síce kladie vyššie nároky na projektantov, zároveň ale otvára cestu zrýchleniu konaní.

Viac o tom, aký by mohol byť vylepšený či nový stavebný zákon, sa rozpíšem zas nabudúce. Dovtedy nám môžete zasielať vaše nápady a podnety na to, čo by v novej stavebnej legislatíve určite nemalo chýbať na email novystavebnyzakon@iur.sk.

Spolu pracujme pre lepšie mestá.

Odoberajte náš newsletter

Pridajte sa k ľuďom informovaným o rozvoji miest

Čítajte ďalej