Mesto – občan – developer, to sú základné orgány rozhodovania o dianí v mestskej výstavbe. Vzájomná spolupráca, pochopenie a dobré vzťahy majú ústiť do rozvoja bývania, bezpečnejších, krajších a lepších miest. Existujú však aj sily, ktoré živia umelo vytvorený konflikt vo vzťahoch v trojuholníku a znemožňujú, aby fungoval vyvážene a efektívne.
Spomínaný trojuholník je základné prostredie rozvíjajúceho sa mesta. Každý zo zúčastnených má svoju predstavu o ďalšom smerovaní, preto je dôležité hľadať prieniky a sústrediť sa na to dôležité – rozvoj a spoluprácu. Aby mesto prosperovalo a rástlo, všetky tri subjekty musia spolupracovať, nie spolu bojovať. Energia minutá na vzájomný boj môže byť využívaná omnoho efektívnejšie.
Pozrime sa na jednotlivé záujmové skupiny
Samospráva – je tvorcom základných pravidiel o tom, ako môžu ostatné skupiny fungovať. Vytvára územný plán, ktorý definuje možnosti developerov, dbá o základné funkcie mesta ako sú zásobovanie vodou, opravy ciest či starostlivosť o zeleň. Jej moc však pochádza od občanov.
Občania – podľa čl. 2 ods. 1 Ústavy SR „Štátna moc pochádza od občanov, ktorí ju vykonávajú prostredníctvom svojich volených zástupcov alebo priamo,“ to znamená, že samospráva má (alebo by aspoň mala) dbať na potreby a záujmy svojich obyvateľov. Podľa článku 29 Ústavy, občania majú právo sa združovať a spolčovať v záujmových združenia. Aj ako občiansky sektor tak majú rôzne priame nástroje na presadzovanie svojich záujmov.
Svoju vôľu môžu presadzovať formou individuálnych požiadaviek voči mestu, no aj aktívne sa zapájať do riadenia mesta účasťou na voľbách, participáciou pri plánovaní smerovania mesta, participáciou na lokálnej úrovni, ak to mesto dovoľuje tak i na rozpočte, no v neposlednom rade sa môžu zapájať aj do konaní pri konkrétnej výstavbe v procesoch EIA, alebo územnom či stavebnom konaní ak sa ich výstavba bezprostredne dotýka.
Už teraz môžete cítiť, ako sa prepojenia v našom trojuholníku dopĺňajú a vplávajú na seba. Predovšetkým vo väčších mestách je badateľná skúsenosť, že občiansky sektor sa profiluje do opozície voči developerom, ktorých považuje za svojich nepriateľov a teda i nepriateľov mesta. Tento pohľad však nie je správny.
Developeri – subjekty, ktoré vlastnia pozemky, respektíve, s vlastníkmi sa usilujú o ich zhodnotenie v podobe zisku pre svojich akcionárov či spoločníkov, ale aj o ponúknutie pridanej hodnoty pre mesto a jeho obyvateľov. Svojimi dielami sa aktívne podieľajú na tvorbe a zveľaďovaní životného prostredia. Je prirodzené, že developeri sa stále učia, ako spolupracovať s mestom i občanmi. Robia to preto, že chcú priniesť do mesta novú kvalitu, lepšie služby, prepracovaný dizajn, ako aj medzinárodné know-how a hodnotu. Jednou vetou: uvedomujú si svoju spoluzodpovednosť za mesto a jeho rozvoj.
Konštruktívna diskusia všetkých troch strán bez predsudkov predstavuje najefektívnejšiu spoluprácu k budovaniu dobrého mesta.
Prečo majú byť developeri za tých zlých?
Aj developer, ako každý podnikateľský subjekt, už zo zákona, má právo na existenciu len v prípade, ak vykazuje zisk. Je samozrejmé, že každý podnikateľ sa snaží svoj zisk maximalizovať. V našom prípade je však za ideálny stav považované, ak staviteľské podnikanie prináša pridanú hodnotu obyvateľom mesta, ako aj mestu samotnému.
Je potrebné si uvedomiť, že developeri nestavajú budovy či mestské štvrte sami pre seba. Stavajú ich pre svojich klientov, nájomcov či obyvateľov v okolí, ktorí budú z existencie projektov profitovať. Byty pre občanov mesta, kancelárie, gastronomické, kultúrne či obchodné prevádzky, to všetko pôsobí v meste, ponúka prácu a služby občanom. Veď ak by developeri stavali, o čo nie je záujem, na trhu by dlho neprežili.
V Bratislave sme za posledných 10 rokov zaznamenali výrazný kvalitatívny posun realizovaných projektov k lepším i zelenším projektom. Etablovaní developeri aktívne hľadajú spôsoby, ako zlepšovať komunikáciu s mestom aj s občanmi. Práve diskusia, snaha o vzájomné porozumenie a spolupráca vytvárajú predpoklady na realizáciu takých projektov, ktoré prinášajú hodnotu pre všetkých.
V ďalšom blogu sa bližšie pozrieme na umelo živený konflikt v tomto trojuholníku a následne na mestom vyvolávané investície. Sledujte naše blogy aj náš Facebook profil, aby Vám nič podstatné neušlo.
Umelo živený konflikt
V predošlom blogu sme predstavili aktérov trojuholníka životného prostredia v meste. V tomto sa rozpíšeme o konflikte, ktorý ničomu nepomáha, napriek tomu ho predovšetkým mesto a mestské časti udržujú pri živote.
Je absolútne nevyhnutné, aby trojuholník mesto – občan – developer fungoval, ak majú ľudia bývať v prostredí, kde je radosť žiť. V drvivej väčšine projektov pôsobia stabilní a profesionálni developeri, v ktorých vlastnom záujme je stavať tak, aby ich diela boli nielen kvalitným produktom pre klientov, ale aby mali až ikonickú architektúru a boli pozitívne vnímané širokou verejnosťou i blízkym okolím v susedstve.
Nové budovy neprinášajú len bývanie pre nových obyvateľov, ale aj nové služby pre starousadlíkov z okolia i nové, pekné, kvalitné a bezpečné verejné priestory.
Časť verejnosti si uvedomuje, že ak chcú, aby si ich deti našli v meste bývanie, stavať sa musí. Veď v Bratislave aktuálne chýba až 40 tisíc bytov. Túto časť zaujíma najmä cena a kvalita verejných priestorov spojená s novou výstavbou, ako aj životné prostredie v širšom kontexte.
Je potrebné dodať, že životné prostredie nie je iba exaktný počet stromov. Ide predovšetkým o dostupnosť služieb, kultúru, blízke pracovné príležitosti, školy a škôlky, parky a všetko to, čo si sami dokážete predstaviť pri kvalitnom bývaní.
Samospráva zodpovedá za plánovanie rozvoja mesta na úrovni územného plánu, pri stavebných úradoch na úrovni povoľovanie jednotlivých stavieb. Vo väčšine prípadov pôsobí profesionálne, i keď náročnosť územnoplánovacej agendy a povoľovania výstavby spôsobuje zdržania. Práve tu vzniká jeden z momentov, kedy niektorí politici maskujú neplnenie povinnosti mesta udržiavať územný plán v aktuálnom stave upriamovaním pozornosti na developerov, ako na tých zlých. A práve takýmto spôsobom priamo podporujú spoločenskú polaritu.
Spolu pracujme pre lepšie mestá
Samospráva je v značnej miere poznačená vplyvmi volebných cyklov. Počas štyroch rokov je náročné dosiahnuť významné množstvo dobrých zmien a vybudovať v meste niečo nové. Preto niektorí politici volia ľahšiu cestu získania politických bodov u voličov, keď za úspech prezentujú to, čomu zabránili.
Opierajú sa často o „verejnosť“, pričom ako najcennejší verejný názor býva komunikovaný hlas 300 najaktívnejších odporcov, ktorí, zjednodušene, kričia, že nechcú žiadnu výstavbu. A to napriek tomu, že pre ďalších 3 000 obyvateľov môže byť výstavba úplne v poriadku, ba dokonca sa na ňu môžu aj tešiť a mnohí z nich by radi videli v nových stavbách miesto, kde sa raz nasťahujú ich deti.
Ak má mesto riadne fungovať, bolo by dobré umelo neživiť konflikt medzi vrcholmi trojuholníka, ale radšej aktívne hľadať možnosti, ako upevniť vzájomné prepojenia a urobiť trojuholník silnejším. Na to slúžia rôzne procesy participácie verejnosti, podnikateľov i samospráv.
Všetky strany nášho trojuholníka sa musia aktívne usilovať o pochopenie záujmov ostatných, rešpektovať ich zákonné práva a byť aj trochu tolerantnými. Potom bude možný rozvoj mesta nie v konflikte, ale v pochopení.