Developeri platia, napríklad Bratislave, nájom za pozemky aj vtedy, keď po cestách na nich už jazdia autá, bicyklujú cyklisti, či inak ich užíva verejnosť. Pokračujeme v blogu Brzdenie výstavby mestom tlačí ceny bytov nahor.
Po náročnom období prípravy a schvaľovania nájomnej zmluvy na pozemok pod rozšírením odbočovacieho pruhu prichádza moment, kedy je už developer pripravený stavať v strede križovatky predĺženie odbočovacieho pruhu, ktorý má po dokončení zdarma odovzdať magistrátu. Samozrejme, pri samotnej stavbe nestačí len samotný priestor, kde bude predĺžený odbočovací pruh. Priestor je potrebné ohradiť aj s rezervou na pohyb stavebných strojov a pracovníkov.
V tomto momente sa k cene stavby pripočítava poplatok za zabratie verejného priestoru. Tento už priamo závisí od doby realizácie stavby. Je zrejmé, že pri takejto stavbe dočasne príde k zúženiu profilu komunikácie a k určitému obmedzeniu komfortu verejnosti. Tento poplatok z tohto pohľadu dáva zmysel. Na strane druhej, je to ďalšia nákladová položka, ktorú hradí developer a následne aj jeho klienti v cene nových bytov, alebo kancelárií.
Zeleň za zeleň
Niekto by si mohol myslieť, že doterajšie zaťaženie novej výstavby je viac ako dostatočné, no nie je to tak. Mesto totiž uplatňuje Všeobecne záväzné nariadenie hlavného mesta Slovenskej republiky Bratislavy č. 5/2018 z 07. 09. 2018 o starostlivosti o verejnú zeleň a ochrane drevín, ktoré sú súčasťou verejnej zelene na území hlavného mesta Slovenskej republiky Bratislavy. Toto VZN, resp. jeho doplnenie o požiadavky uvedené nižšie, prijalo Mestské zastupiteľstvo na základe iniciatívy mestských poslancov.
VZN určuje podmienky pri správe a ochrane verejnej zelene a drevín na území Bratislavy, ako aj povinnosti právnických a fyzických osôb.
Je prirodzené, že zeleň má v období kedy ako spoločnosť čelíme klimatickým zmenám nezastupiteľnú úlohu. S cieľom chrániť verejnú zeleň VZN stanovuje v §4 (Tvorba verejnej zelene), ods. 5 nasledovné: „V prípade trvalého zabratia verejnej zelene je každá fyzická alebo právnická osoba zaberajúca verejnú zeleň povinná v lokalite určenej vlastníkom pozemku, na ktorom sa zaberaná verejná zeleň nachádza, zriadiť novú zeleň, minimálne v rozsahu zodpovedajúcom ploche zabranej zelene. V prípade, ak je v určenej lokalite pozemok alebo verejná zeleň zverená do správy správcu, vlastník pozemku si vyžiada k predmetnému stanovisko správcu.“
Aplikácia tohto VZN v praxi znamená vznik vyvolanej investície z dôvodu realizácie vyvolanej investície. Developer, ktorý dostal od mesta podmienku rozšíriť križovatku, predĺžiť odbočovací pruh, postaviť cyklochodník, alebo akúkoľvek inú infraštruktúru, ktorú po dokončení bezplatne odovzdáva do majetku mesta (!), a ktorej výstavba znamená zabratie verejnej zelene, dostane v zmysle VZN od mesta podmienku vybudovať náhradnú zeleň.
Čo to znamená?
Mesto, alebo mestská časť, určí stavebníkovi povinnosť vybudovať novú zeleň v ploche minimálne takej, ako je zabratá zeleň na vhodných pozemkoch mesta. V rámci ochrany životného prostredia a zachovania celkových plôch zelene je táto podmienka do určitej miery logická.
Náklady na vybudovanie novej zelene v plnej miere znáša developer, čo sa opäť premieta do konečnej ceny bytov či kancelárií. Len pre predstavu, vybudovanie novej zelene neznamená len vysiatie trávnika, alebo vysadenie predpestovaného „kobercového“ trávnika. Pred odovzdaním novej zelene musí developer preukázať mestu jej dôkladné zakorenenie, čo napríklad v prípade trávnika predstavuje starostlivosť oň a minimálne tri realizované kosenia trávnika.
Keď sú už všetky vyvolané investície zrealizované, prichádza na rad ich odovzdanie do majetku mesta. Na pohľad jednoduchý krok, v praxi trvá veľmi dlhé obdobie. Na problémy s odovzdávaním infraštruktúry do majetku mesta upozorňovali dokonca aj starostovia mestských častí.
Mohli by sme povedať že ide o čas, ale pravda je taká, že ide o peniaze. Developer totiž platí mestu nájom za pozemok aj po kolaudácii vyvolanej investície, a to až do momentu, kým ju mesto neprevezme. Developer teda platí mestu nájom za pozemky aj vtedy, keď po cestách na nich už dávno jazdia autá, bicyklujú cyklisti, či inak ich užíva verejnosť. A opäť, aj tieto náklady vstupujú do ceny bytov.
Ešte nekončíme
Momentom odovzdania do majetku mesta síce končí developerovi povinnosť platiť nájom, avšak vzniká mu povinnosť odviesť štátu DPH.
Výstavba v Bratislave nie je v súvislosti s výstavbou a odovzdávaním verejnej infraštruktúry vôbec jednoduchá. Okrem uvedených problémov situáciu komplikujú aj problémy súvisiace s dvojúrovňovou samosprávou, s odovzdávaním stavieb na pozemkoch, ktoré vlastní developer a mnohé iné.
Ako som písal v predchádzajúcom blogu, s trochu snahy je možné rýchlymi zmenami znížiť finančnú i procesnú náročnosť úkonov spojených s vyvolanými investíciami. Od úpravy rozhodnutia primátora o cenách prenájmov, cez zmenu paradigmy prenájmov na zmluvy o spolupráci a iné.
Pri diskusii o realizácii vyvolaných investícii nemôžeme zabudnúť ani na existenciu miestneho poplatku za rozvoj. Keď bol zákon o poplatku za rozvoj v roku 2015 prijímaný, jednou z jeho myšlienok bolo, že nahradí požiadavky a vyvolané investície.
Inak povedané, aj keď dnes stavebníci v Bratislave odvádzajú mestu poplatok, ktorý je vo väčšine prípadov stanovený na hornej hranici sadzby – 35 €/m2 nadzemnej podlažnej plochy miestností, stále sa stretávajú s požiadavkami na budovanie verejnej infraštruktúry. Aj keď jedným z účelov použitia poplatku za rozvoj (mestom) je úhrada kapitálových výdavkov súvisiacich so stavebnými nákladmi na stavbu, vrátane nákladov na vysporiadanie pozemku miestnej komunikácie, parkovacích plôch, verejného osvetlenia a technickej infraštruktúry.
Ak majú politici záujem spomaliť rast nákladov na bývanie v Bratislave, je potrebné začať konať. Kde je vôľa, tam je aj cesta. Cesta spraviť procesy rýchlejšie, menej nákladné a hlavne v konečnom dôsledku prospešné pre mesto a jeho obyvateľov. My v Inštitúte urbánneho rozvoja sme pripravení pridať ruku k dielu a byť vždy nápomocní pri rozvoji našich miest. Spolu pracujme pre lepšiu budúcnosť.