Chcete aby Bratislava zmenila územný plán na vašich pozemkoch tak, aby sa tam mohli postaviť byty ktoré v Bratislave žalostne chýbajú? Mesto to urobí, len ak splníte viacero podmienok a ak sa zaviažete na záver (po dokončení a skolaudovaní projektu) odovzdať časť bytov v nemalej hodnote do majetku mesta, čím sa vytvoria predpoklady na ďalšie zvýšenie cien bytov.
Ak sa ale mesto rozhodne zmeniť územný plán a z vášho stavebného pozemku spraví zelenú plochu, môže to byť len na rozhodnutí mesta čím jednostranným prístupom bez konzultácie s vlastníkom sú dotknuté jeho práva a vznikajú mu škody.
Takáto situácia prebieha práve teraz v Bratislave a preto by mali pozorne pokračovať v čítaní všetci, ktorí majú v hlavnom meste SR svoj pozemok.
Za zmenu v prospech výstavby sa platí štvrtina zisku vo forme bytov pre mesto
Ak niekto vlastní v meste pozemok, neznamená to, že si na ňom môže postaviť čo chce. Možnosti jeho využitia limituje územný plán. Je samozrejmé, že územný plán priamo ovplyvňuje aj cenu pozemku. Inú cenu má pozemok, na ktorom môže byť len zeleň, inú zas ten, kde môže vyrásť nová časť mesta.
Zmena, ktorá spraví z poľa stavebný pozemok určite prinesie jeho vlastníkovi zisk. Rovnako tak zmena, ktorá mu umožní postaviť to, čo teraz nemôže, ale o čo je veľký záujem. V Bratislave sú to hlavne byty, ktorých v hlavnom meste chýba až 40 000. Mesto v snahe zlepšiť situáciu v oblasti dostupnosti bývania prijalo Metodiku zmien územného plánu v záujme budovania predpokladov na rozvoj nájomného bývania a zvyšovanie dostupnosti bývania.
Metodika zavádza možnosť spolupráce mesta a súkromného vlastníka pozemku pri zmene územného plánu v prospech bývania. Ide o pomerne zložitý proces, kedy žiadateľ, ak chce požadovanú zmenu dosiahnuť, musí splniť viaceré podmienky. Jednou je napríklad spracovanie a prerokovanie urbanistickej štúdie, na vlastné náklady. Ďalšou z podmienok je akceptovanie záväzku odovzdať hlavnému mestu podiel 25 % na zisku (zo zmeny regulatívov v územnom pláne) vo forme dokončených bytov.
Je dôležité uviesť, že mesto nie je zaviazané zmeniť územný plán, nakoľko poslanci o zmene hlasujú slobodne a môžu ju aj odmietnuť.
Keďže je to jediná možnosť ako sa v súčasnosti k zmenám územného plánu dopracovať, vlastníci pozemkov ju akceptovali. Na poslednú výzvu mesta na predkladanie zmien prišlo až 128 žiadostí.
Pokiaľ sú stanovené pravidlá, všetci vedia čo môžu čakať a vlastník pozemku dobrovoľne na takúto dohodu s mestom pristane, potom je tento postup akceptovateľný.
Mesto zmenami znehodnotí pozemky vlastníkov
Samozrejme, nie každá zmena územného plánu znamená možnosť postaviť na pozemku viac. Sú zmeny, ktoré vedú k obmedzeniu práv vlastníka a môžu znížiť intenzitu možnej výstavby, alebo ju aj úplne vylúčiť ak sa definuje funkcia územia ako zeleň. Asi nie je potrebné vysvetľovať, aký má takáto zmena vplyv na hodnotu pozemku v hlavnom meste.
V minulosti si toho bolo mesto vedomé. Preto, ak existoval záujem aby sa na nejakom pozemku nestavalo, mesto najskôr takýto pozemok s vlastníkom zamenilo a až následne pristúpilo k zmene územného plánu, ktorá určila využitie tohto pozemku už vo vlastníctve mesta.
Takýchto prípadov bolo viac, ako príklad možno uviesť zámeny pozemkov na Kráľovej hore.
Stavebné pozemky sa zmenia na zelené plochy
Minulý mesiac hlavné mesto prekvapilo, keď zverejnilo „Oznámenie o prerokovaní územnoplánovacej dokumentácie – ZMENY A DOPLNKY 09“. Ide o mimoriadne rozsiahly balík lokalitných zmien. Podľa informácii z verejného prerokovania vytvoria tieto zmeny, okrem iného, aj 192,53 ha plôch mestskej zelene a 159,36 ha plôch krajinnej zelene.
Z inej časti materiálu je zrejmá redukcia zastavaného územia mesta v územnom pláne o 167,76 ha. Zeleň v meste všetci vnímame ako nezameniteľnú súčasť infraštruktúry, kvalitná verejná zeleň si vyžaduje nemalú starostlivosť a s tým súvisiace náklady. Aj bez navrhovaných zmien sa už kvalitné a udržateľné zelené priestory budujú ako súčasť nových projektov.
Inak povedané, z pozemkov, na ktorých bola možná výstavba, sa majú stať zelené plochy. To bude mať za následok výrazný prepad ich hodnoty. Navyše, na rozdiel od praxe z minulosti, sa tak dnes nedeje po predchádzajúcej dohode s vlastníkmi pozemkov. Zároveň mesto nepredložilo ani urbanistické alebo iné štúdie (tie vo vyššie uvedených prípadoch vyžaduje od vlastníkov), ktoré by tieto návrhy zdôvodňovali.
Bratislava rovno navrhla zmenu, ktorá sa dotkne mnohých vlastníkov pozemkov. Samozrejme, takéto zmeny sú plne legitímne a bezproblémové v prípadoch, kde je vlastníkom pozemkov mesto alebo mestské časti, ktoré majú záujem upraviť využitie svojho majetku. Aj keď mesto nezverejnilo aký podiel plôch je v súkromnom vlastníctve, podľa dostupných informácii je ich väčšina.
V tomto momente nastáva nepríjemná situácia pre vlastníkov aj pre mesto. Vlastníkom hrozí strata hodnoty ich pozemkov, mestu zase riziko možných súdnych sporov. Varovaním môže byť aj rozhodnutie Najvyššieho správneho súdu ČR, ktorý zrušil platnosť územného plánu, keď na zmeny namietala vlastníčka pozemku. Dôvodom, pre ktorý bola napadnutá časť územného plánu zrušená, bol priamy rozpor právneho stavu v zmysle núteného obmedzenia vlastníckeho práva navrhovateľky bez poskytnutia náhrady.
Čo bude ďalej
Pripomienky k návrhu ZaD 09 môže verejnosť (teda aj vlastníci pozemkov) uplatniť písomnou formou v termíne do 31. júla 2022, inak sa na ne neprihliada. Následne bude prebiehať vyhodnotenie a prerokovanie pripomienok. Vlastníkom pozemkov i verejnosti ostáva čakať, aký ďalší postup mesto zvolí a aký bude finálny návrh ZaD 09. Bude mesto konzistentne rešpektovať vlastnícke práva, ako tomu bolo v minulosti, alebo uvidíme pokus o obmedzenie vlastníckych práv bez náhrady?